Będzie nowy podatek. Ustawa czeka jedynie na podpis prezydenta. Kto go zapłaci?

Podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli w skrócie PCC, płaci się w momencie wykonania zawartych w ustawie czynności. Jedną z nich jest umowa sprzedaży nieruchomości, zarówno tej z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Wprowadzenie nowej, wyższej stawki podatku PCC od zakupu mieszkań postulował premier Morawiecki już w styczniu tego roku. Miała to być odpowiedź na "hurtowe" wykupowanie mieszkań, które następnie są przeznaczane na wynajem. Kilka razy takie informacje docierały do opinii publicznej, w większości inwestorami były zagraniczne fundusze. Jednak zgodnie z szacunkami ilość mieszkań aktualnie posiadanych przez te podmioty była mniejsza niż osiem tysięcy w skali kraju.

Przyjęte przez Sejm zmiany wprowadzają nową stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych na poziomie 6 proc. Jedną z podstaw do jego naliczenia jest umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Celem tej nowelizacji miało być zredukowanie rekordowych sprzedaży nieruchomości rentierom i funduszom inwestycyjnym. Czy tak będzie w rzeczywistości? Dowiemy się zapewne niedługo. Ustawa, jeśli podpisze ją prezydent, ma wejść w życie od stycznia 2024 roku.

W zmianie wysokości podatku od czynności cywilnoprawnych jedyną nowością nie jest wyższa stawka. Dodatkowo został wprowadzony przepis, który sprawi, że zostaną nim objęci nieliczni. I to naprawdę nieliczni.

Przede wszystkim stawka podatku PCC w wysokości 6 proc. będzie obowiązywała jedynie w przypadku zakupu "co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości". Ten przepis nie jest jeszcze taki nielogiczny. Wiadomo, że prywatni inwestorzy potrafią kupić tyle mieszkań, szczególnie w dużych miastach i przeznaczyć je na najem, nadzwyczaj często krótkoterminowy.

Jednak problem znajdziemy, gdy przeczytamy kolejną linijkę tego przepisu. Wynika z niej, że te nieruchomości muszą być wybudowane "na jednej nieruchomości gruntowej". Dopuszczalne jest, by były w więcej niż jednym budynku. Co to oznacza? Że inwestor będzie musiał kupić przynajmniej sześć mieszkań od jednego dewelopera na jednej działce. Wtedy i tylko wtedy zapłaci podatek.

Dodatkowo wyższą, 6-procentową stawką podatku, objęte będą jedynie te mieszkania powyżej piątego. Czyli jeśli inwestor kupi siedem mieszkań od jednego dewelopera na jednej działce, za pięć z nich zapłaci 2 proc. podatku PCC, a tylko za dwa 6 proc.

Zasadność każdej zmiany prawnej czy podatkowej należy rozważać przez realizację założonego celu. W tym przypadku warto sobie zadać pytanie, czy naprawdę podwyższenie progu podatku PCC do 6 proc. przy zakupie co najmniej sześciu mieszkań ma sens? Jeśli chodzi o prywatnych inwestorów, to wydaje się, że rozwiązań, które pomogą uniknąć płatności tej daniny, jest kilka. Przede wszystkim można kupić mieszkania "na rodzinę", czyli chociażby pięć lokali kupują rodzice, a dwa — dzieci. Oczywiście tylko "na papierze". Drugie rozwiązanie to zdywersyfikowanie kupna mieszkań, czyli choćby po trzy od trzech różnych deweloperów na trzech różnych nieruchomościach gruntowych.

Mniejsze pole manewru będą miały zapewne fundusze inwestycyjne, które kupują dziesiątki mieszkań i nie mogą tego zrobić "na rodzinę", a limit co najmniej sześciu lokali jest dla nich za mały. Co w takim przypadku? Wydaje się, że tylko dla nich ten przepis będzie miał zastosowanie. Jednak takie podmioty nie zatrudniają wybitnych prawników za wielkie pieniądze jedynie po to, by tworzyli umowy kopiuj-wklej. To właśnie oni będą musieli zoptymalizować te ewentualne koszty, a czy im się to uda przekonamy się w ciągu najbliższych kilku lat.